정부 대출 규제 완화 정책 '25년까지 연장

 

" 금융위원회 ' 역전세 반환대출' 규제 완화

'25년 말까지 1년 더 연장 "

 

◆ 역전세 반환대출 규제 완화 시행

 

역전세로 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪고 있는 집주인을 위한 역전세 반환대출,

전세보증금을 반환해야 하는 집주인은 다음에 들어올 세입자에 대한 보호조치를 조건으로

총부채 원리금 상환비율 (DSR) 40% 대신 총부채 상환비율 (DTI) 60%를 적용받게 된다

모든 대출의 원리금을 따지는 DSR대신 주택 담보대출의 원리금을 제외한 나머지 대출은 이자만따지는 DTI를 적용하는 것이다

상대적으로 대출규제가 완화되는 효과가 있는 것이다

금융위원회는 가게부채 점검 회의를 열고 '24년말 사라질 예정이었던 역전세 반환대출 규제 완화 조치를

'25년말 까지 1년 더 연장하기로 함

 

지방과 비(非)아파트를 대상으로 세입자의 주거 안정을 보호하기 위한 취지이다.

또한 개인 임대 매매사업자 '역전세 반환대출'도 1년 더 연장된다. 임대업 이자상환비율 (RTI)가 1.25-->1.00으로 완화대는 것이다.

 

◆ 전세보증금 대출규제 주요내용와 가계자금대출 이해

 

< 전세 보증금 반환 목적 대출규제 완화 주요 내용>

• (지원대상) : 보증금 반환기일 도래 + 역전세 상황(신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못한경우)에 처한 집주인
• (대출금액) : 보증금 차액 내 지원이 원칙, 다만 후속세입자를 구하지 못한경우 특약" 전제로 대출한도내 전세보증금 대출

특약"-- 후속세입자 전세보증금으로 대출금 우선상환

 

• (대출원칙) : 전세금 반환목적외 사용 금지

1. 집주인의 전세금 반환보증 보험료 부담 의무화

2. 반환대출 금액은 은행이 세입자 계좌 직접지급

● 전세 퇴거자금 대출이 필요한 경우

신규세입자를 아직 구하지 못한 경우

2. 전세가가 이전보다 떨어져 차액이 필용한 경우

3. 집주인이 직접 살고자 하는 경우

4. 세입자를 내보내고 주택을 매도하는 경우

 

가계자금대출로 받는방법은

일반 주택담보대출을 생각하면 된다

가계자금대출은 기본적으로 LTV 와 DSR 규제요건을 충족해야 한다

 

제1금융권인 시중은행의 규제현황을 살펴보면

금융권	1 주택자			2 주택이상 다주택자
지 역 구 분	규 제 지 역	비규제 지역		규 제 지 역	비규제 지역
LTV	50%	70%		40%	60%
DSR	1 금융권 40% // 2 금융권 50%
LTV : 담보주택의 KB시세 대비 얼마나 대출을 해줄것인가 ' 에 대한 내용으로 소유자의 주택보유수 , 투기지역 여부와 관련이 있다 DSR : 총부채 원리금 상환비율 , 모든 대출의 원리금을 따지는 비율 DTI : 총부채 상환비율 ,주택 담보대출의 원리금을 제외한 나머지 대출은 이자만 따지는 비율

•  

제2금융권인 상호금융, 저축은행, 보험사 등 에서는

금융권	1 주택자			2 주택이상 다주택자
지 역 구 분	규 제 지 역	비규제 지역		규 제 지 역	비규제 지역
LTV	50%	70%		40%	60%
DSR	2 금융권 50%
LTV : 담보주택의 KB시세 대비 얼마나 대출을 해줄것인가 ' 에 대한 내용으로 소유자의 주택보유수 , 투기지역 여부와 관련이 있다 DSR : 총부채 원리금 상환비율 , 모든 대출의 원리금을 따지는 비율 DTI : 총부채 상환비율 ,주택 담보대출의 원리금을 제외한 나머지 대출은 이자만 따지는 비율

 

◆ 전세자금대출로 밤잠을 설치는 개인들의 경험사례

 

<사례 1>

1. A씨는 최근 밤잠을 계속 설치고 있다 . 큰 걱정거리가 있기 때문이다.소유 아파트에 전세 5억으로 살고 있던 세입자가 이달말에 나갈 예정인데 아직 새로 들어올 세입자를 구하지 못했기 때문이다
2. 세입자는 이사 나갈때 보증금 전액을 돌려주지 않으면 손해액까지 포함해서 법적조치를 하겠다고 난리를 피고 있기 때문이다.
3. 두달전부터 집을 내놨지만 아직 세임자를 찾지 못하고 있고 이제 한달도 남지 않았기 때문에.....

 

<사례 2>

1. B씨는 생전 처음 겪어보는 역전세 문제 때문에 마음이 심란하다. 세입자가 7억에 살고 있었는데 최근에 전세 시세가 떨어져 5억에 갱신해야 하기 때문이다
2. 세입자에게 당장 2억을 만들어서 줘야할 텐데 방법이 없어서 고민이 크다

 

<사례 3>

1. C씨는 현재 살고 있는 세입자를 계약 만료 시점에 내보내기로 했다. 전세살이를 끝내고 이제 내집에서 거주하기로 마음 먹었다
2. 문제는 세입자에게 보증금을 내눠야 하는데 현재 내가 살고 있는 전세보증금을 받아서 줘도 2억이 모자라는 것때문이다.
3. 세입자에게 당장 2억을 만들어서 줘야할 텐데 방법이 없어서 고민이 크다. 어떻게 해결해야 현명한 방법이 될지 고민이다.
4. 본인의 주택거주를 증명하기 위해 동사무소에 전입신고를 해야 전세 보증금 반환대출을 지원 받게 됨

 

위 사례는 모두 세입자 퇴거 자금 즉 임차보증금 반환 때문에 발생한 문제들이다. 당연히 돌려줘야 할 돈이지만 현실적으로 몇 억이라는 돈을 갑자기 마련하는 건 불가능하기에

생각한대로 새로운 세입자가 딱 `` 딱 맞춰지면 좋겠지만 사실 그게 정말 쉽지가 않음을 우리는 다 알고 있다.

 

◆ 전세자금대출 실행 산출방법

1. 아파트를 이용한 대출실행시는 해당 보유 아파트가 있는 지역의 은행에 방문하여 대출을 실행할 수 있다

   < 주요필요서류는 >

 - 신분증

 - 주민등록등본 (최근 5년간 주소 변동 내역 필요 ) + 전세계약서(해당 아파트 전세시)

 - 가족관계증명서

 - (미성년자녀가 있는 경우) 자녀 기준 가족관계증명서(상세)

 - 건강보험 자격득실확인서

 - 재직증명서

 - 근로소득 원천징수 영수증 (최근 2년분)

 - 인감증명서, 인감도장

 - 등기권리증

   

<개인사업자>

 - 사업자등록증

 - 소득금액증명원 (최근 2년간)

 - 전입세대 확인서(대출 신청 담보물 기준으로 주민센터에서 발급)

 - 인감증명서

 - 등기권리증

 - 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서

 

 

대출을 받을 수 있는 금액은

정부의규제사항중 LTV규제 조건을 충족해야 함

• LTV 규제란

: ' 담보주택의 시세 대비 얼마나 대출을 해줄것인가 ' 에 대한 내용으로 소유자의 주택보유수 , 투기지역 여부와 관련이 있다

-- 투기 지역 -- 1주택자 : LTV 50%

-- 2주택 이상 : LTV 40%

 

-- 비투기 지역 -- 1주택자 : LTV 70%

-- 2투택 이상 : LTV 60%

===> 예를 들어 보자

서울 송파 소재 10억 아파트 1주택 보유자

: 시세 10억 x LTV 70%=7억 대출가능 한도

즉 , 최대한도 7억 내에서 원하는만큼 대출을 받을 수 있는 상품이다

 

1. 세입자가 퇴거하는(이사하는 경우)---> 총대출한도에서 필요만큼 신청가능
2. 역전세로 인해 전세보증금 일부를 반환해야 하는 경우----> 총 7억대출 가능에서 전세보증금이 6억에서 5억으로 떨어짐=== 2억만 대출가능

 

역전세 및 전세만기 시 세입자 퇴거 자금 목적으로만 사용가능한 전세보증금 반환 대출

대출규제 완화 !!

원래 (DSR 40%) ----> 적용 (DTI 60%)

전세대출 완화 해줄테니 세입자 전세보증금 반환해주라는 의미

대출한도는

LTV 70% (KB 집값 시세기준 70% 한도 내)

예) 연소득 5000만원, 금리 5% , 40년 만기시 ---> 최대 5억까지 가능

 

◆ 대출 이용시 추가로 발생하는 금융비용 절감방안

1. 이자

2. 중도상환수수료

3. 기타 부대비용 (인지세 등)

여기서 기타 부대비용(인지세 등)은 대출금 액수에 따라 고정금액이어서 특별히 절약할 수 없다.

 

그럼 1, 2번에서 절약을 해야 한다

1번 이자 절약 방법은

: 금융기관에 따라 저금리 / 중금리 상품이 있어 가능한 저금리 상품을 선택해야 한다

'24. 12월 현재 저금리 상품의 금리는 연 4.3~ 4.8% 금리가 있다

 

2번 중도상환 수수료 절약방법은

사실 전세 퇴거자금 같은 경우

단기간 (6개월)만 쓸건지 장기간으로 쓸건지도 매우 중요하다

• 만약 자금을 6개월 이내로 단기간만 사용한다면 중도상환수수료를 잘 따져 봐야 한다.
• 제 1금융권의 중도상환 수수료는 보통 1.3% ~ 1.5% 형성됨. (S은행 1.4% , N은행 1.3% 적용중)
• 제 2금융권의 중도상환 수수료는 보통 0.65% ~ 0.75%받는곳도 있음

 

따라서 총이자 비용과 중도상환수수료를 포함하여 계산해봐야 한다.그래서 총보험 비용은 보험사대출이 저렴한 경우가 있다.

장기간 사용시에는 최초 대출 금리가 더 저렴한 제 1금융권이 여전히 유리하기에 잘 따져보고 선택해야 한다.

 

대출금을 짧게 쓰고 갚아버릴 경우에 중도상환수수료가 상당히 많이 나올수 밖에 없다. 그래서 면제 옵션을 잘 활용해야 한다.

일반적으로 대부분의 금융사가 90% 이상이 10%만 면제를 해주는데

특정 금융사에서는 50%까지 면제받을 수 있는 상품이 있다.

 

예> 중도상환수수료가 300만원 산출된 경우

50% 면제 적용시 ----> 150만원만 납입하면 되는 효과가 있다.

 

결국 저금리 상품을 선택하고 + 중도상환 수수료 면제율이 큰 금융사를 선택해야 한다.